Pour vous, une maison neuve n’a pas d’âme et ce n’est qu’à l’ombre des vieilles pierres que vous pensez vous épanouir. Des petites annonces aux notaires en passant par les agences immobilières et Internet, multipliez les visites et soyez vigilant. La perle rare se mérite, même dans un contexte plus facile qu’auparavant.

Quand on souhaite acheter dans l’ancien, les pistes de recherche sont nombreuses. Du conseil d’un ami à l’agence immobilière, il y a mille et une façons de s’y prendre pour traquer puis visiter les opportunités du marché.

Recherche logement désespérément

Parcourir les petites annonces donne déjà un aperçu du marché, que l’on se réfère aux quotidiens, aux journaux spécialisés ou aux journaux gratuits disponibles un peu partout.

Surfer sur Internet est aussi une source intéressante d’informations. On y trouve des sites spécialisés ainsi que les annonces des professionnels et des journaux. Avantage : on peut parfois avoir un aperçu du logement sans bouger de chez soi.

Consulter les agences immobilières est obligatoire. Faites le tour de celles installées dans le quartier (ou le secteur) où vous souhaitez acheter car elles sont le plus souvent sectorisées.

S’adresser aux notaires est une bonne initiative car ils sont nombreux à pratiquer la vente immobilière. Ils organisent aussi des ventes aux enchères. N’hésitez pas à prendre contact avec eux, ils ont souvent des opportunités, à l’issue de successions par exemple.

Un viager, pourquoi pas ?

Certaines agences se sont même spécialisées dans ce créneau. Le principe, simple, est toujours le même : l’achat consiste à verser un capital au comptant puis une rente, généralement mensuelle, au vendeur jusqu’à son décès.

Le viager est une formule qui peut permettre de se passer d’un crédit bancaire et évite d’avoir à s’endetter. En revanche, l’aléa fait partie du contrat : on ne sait pas au départ combien on va payer ni quand on pourra prendre possession du logement, d’autant que beaucoup de ventes viagères se traitent sur “deux têtes”, la rente étant automatiquement versée au conjoint survivant à la mort du premier époux.

Plus l’espérance de vie des Français s’allonge et plus l’espoir de réaliser une très bonne affaire s’amenuise. Il n’est donc pas facile d’estimer le montant du bouquet initial, ni celui de la rente. Les notaires sont là pour vous aider mais la négociation se fait de gré à gré.

Il n’y a pas ici de réglementation spécifique et la plus grande liberté est laissée aux deux parties, d’où l’intérêt de tout prévoir dans la rédaction du contrat de viager.

Sortir des sentiers battus

Le prix de l’immobilier rend parfois difficile l’accession à la propriété, alors n’hésitez pas à sortir des sentiers battus pour faire une bonne affaire. Plusieurs possibilités s’offrent à vous.

Dénicher des biens à rénover, moins chers. Pour les travaux, comptez en moyenne 900 e le m2 à Paris, et 650 e le m2 en province, pour une rénovation incluant la réfection des sols et des murs, le remplacement de la plomberie et de l’électricité ainsi que celui des ouvrants. Des montants qui peuvent atteindre 1 200 e le m2 s’il faut, en plus, intervenir sur le gros oeuvre (création de sanitaires ou d’ouvertures, déplacement de cloisons). Faites vos comptes et comparez au prix d’un logement acheté en bon état. Généralement les économies sont substantielles et, en plus, vous bénéficiez d’un logement sur mesure.

Acheter un local industriel ou commercial, en l’état ou rénové. C’est toujours financièrement intéressant surtout s’il dispose d’un sous-sol qui constitue des mètres carrés peu chers. Dans la même optique, une ancienne boutique peut devenir un appartement original qui coûtera, même après transformations, de 20 à 30 % moins cher qu’un appartement de surface équivalente à l’étage.

Investir dans des quartiers en devenir permet d’acheter moins cher. À partir du moment où le lieu est central et bien desservi, il ne peut que prendre de la valeur.

Les enchères des tribunaux offrent de bonnes affaires. Les ventes aux enchères sont organisées par les tribunaux de grande instance, par les notaires et par l’administration des domaines. Les biens vendus proviennent essentiellement de liquidations judiciaires et de saisies. Ils sont très hétérogènes et l’on peut y trouver aussi bien un pavillon inoccupé depuis plusieurs années, en lointaine banlieue, qu’un appartement de centre-ville en bon état.

Traquez l’erreur

Tuiles anciennes, murs de pierre, menuiseries d’époque ont l’art de nous conquérir par leur charme, mais le “coup de coeur” n’est pas toujours synonyme de cohabitation harmonieuse au long cours. Avant d’acheter, un tour du propriétaire s’impose.

Coup d’oeil sur l’extérieur

La toiture. À première vue, elle a l’air en bon état : pas de trous béants ni d’affaissements suspects. Pourtant, si elle est recouverte de vieilles tuiles, celles-ci risquent d’être devenues poreuses. Ce qui signifie qu’il faudra envisager leur remplacement ou bien déposer la couverture et installer un écran de sous-toiture avant de les remettre en place. À l’aide de jumelles, vous pouvez déjà déceler les tuiles cassées ou fêlées, contrôler l’état des crochets d’ardoises...

Les raccords maçonnerie/couverture qui sont les garants de l’étanchéité de l’ensemble méritent d’être vérifiés : autour des souches de cheminée par exemple, des lucarnes ou des châssis, sans oublier la panne faîtière qui fait partie des pièces maîtresses de la charpente. Une ondulation de la toiture, ou une impression de vagues sur les pentes du toit, invite fortement à vérifier l’état de la charpente côté grenier.

Les gouttières. Obstruées, déformées voire écrasées par endroits, elles ne drainent plus efficacement les eaux de pluie, peut-être depuis plusieurs années avec pour conséquences une humidification excessive de la façade, une pénétration d’eau dans les murs, soit directement, soit par capillarité depuis la base. À cet égard, une humidité décelable sur plus d’un mètre de hauteur est mauvais signe car elle peut être révélatrice d’autres désordres : remontées capillaires dues à une nappe phréatique trop proche, à un drainage insuffisant...

Les murs. Ils peuvent avoir souffert. Il faut savoir que dans les constructions très anciennes les murs étaient bâtis avec du “fruit” : l’épaisseur très importante à la base diminuant au cours de l’élévation tout simplement pour assurer un meilleur équilibre. Cette inclinaison ne porte que sur la face extérieure si la structure est saine. Mais, si le haut des murs fait des vagues ou est déformé avec souvent des fissures verticales ou obliques, il a été mal fait et devra être revu.

L’enduit. Jetez-y un coup d’oeil. Le faïençage (nombreuses fissures filiformes) ou des petites fissures (notamment au niveau des appuis de fenêtres) sont anodins, mais des fissures verticales élargies à leur base peuvent traduire un mouvement de terrain...

Les menuiseries. L’état des portes et fenêtres doit faire l’objet d’un examen minutieux parce que leur remplacement intégral revient très cher. En ouvrant le vantail, regardez s’il est voilé, la crémone est alors difficile à actionner. S’il ne trouve plus sa place lors de la fermeture, c’est qu’il est affaissé et bon à changer. Vérifiez aussi le dormant (cadre en bois scellé dans la maçonnerie) qui peut être attaqué par des champignons. Sans oublier les pattes métalliques rouillées et le mortier de scellement dégradé.

Vu de l’intérieur

En ce qui concerne l’isolation et le chauffage, le Diagnostic de Performance Énergétique indiquera un ordre de grandeur du coût des travaux ou des équipements, les économies de consommation réalisables en kilowattheures, l’évaluation des économies financières potentielles, le niveau du temps de retour sur investissement, le crédit d’impôt dont le futur occupant peut bénéficier, des conseils de gestion et de bon usage de l’énergie.

Pensez humidité. À l’intérieur de l’habitation, elle peut poser de gros problèmes. Quelques vérifications s’imposent. Regardez les angles (bas et hauts) pour détecter des moisissures ou un décollement des anciens papiers peints. Ce n’est pas forcément grave et une installation rationnelle de ventilation pourrait en venir à bout.

Les revêtements de sol. S’il s’agit de moquette, un geste relativement simple (et que devrait vous accorder les vendeurs) consiste à la soulever (même si elle est collée) pour vous assurer du dessous : dalle de béton irréprochable ou plancher... pourri. C’est un grand classique du cache-misère, au même titre que les lambris posés sur les murs ou au plafond.

Achat : les démarches à entreprendre

Une fois que vous avez trouvé la perle rare, et qu’elle a passé, avec succès, toutes les étapes d’inspection, il ne reste plus qu’à concrétiser l’achat. Celui-ci se déroule toujours en deux parties.

L’avant-contrat

Qu’il s’agisse d’une promesse unilatérale de vente ou d’un compromis de vente, l’avant-contrat est le premier pas vers l’acquisition. C’est un engagement réel qu’il faut lire en détail avant d’y apposer sa signature. Il doit mentionner l’identité des parties, l’identification du bien, son prix, l’indemnité d’immobilisation (de 5 à 10 % du prix total), la durée de la proposition, les servitudes administratives ou liées au logement et les modalités de paiement (au comptant, avec l’aide d’un ou de plusieurs prêts). Ce dernier point est très important car la loi établit une interdépendance entre le contrat devant conduire à l’acquisition et le crédit qui doit la financer. Autrement dit, la conclusion de la vente est suspendue à l’obtention de l’emprunt par l’acquéreur. Et, si un crédit est refusé, le vendeur doit restituer à l’acheteur l’indemnité d’immobilisation déjà versée.

S’il s’agit d’une promesse unilatérale de vente, c’est bien sûr le vendeur qui est le plus engagé. Le compromis de vente comporte, lui, des obligations réciproques pour les deux parties. L’un comme l’autre peuvent être rédigés sous seing privé, ou faire l’objet d’un acte signé chez le notaire.

L’achat devant notaire

Un acte authentique établi par un notaire doit concrétiser l’achat. Le choix du notaire est libre, et chaque partie peut avoir le sien.

C’est le notaire qui se charge de toutes les formalités administratives auprès de la mairie (qui peut exercer un droit de préemption), auprès de la conservation des hypothèques, du syndic... C’est lui aussi qui s’assure de la présence de tous les actes exigés par la loi, comme l’attestation de surface ou les nombreux diagnostics techniques.

En fait, le rôle du notaire est assez vaste, ses conseils très utiles et sachez que les fameux frais de notaire, qui représentent environ 7 % du prix du logement, sont très loin de ce que le notaire touche en réalité. Sous cette expression, par ailleurs impropre, on retrouve les émoluments du notaire, bien sûr, mais aussi et surtout (pour le montant) les droits d’enregistrement destinés aux caisses des départements et des communes, le salaire du conservateur des hypothèques (qui n’est autre qu’un impôt), les timbres fiscaux, le paiement du syndic et tous les frais annexes (recommandés, recherches...). Tous ces frais, à la charge de l’acquéreur, sont réglés par le notaire... mais pas empochés par lui.

Copropriété, des obligations particulières

Si la transaction porte sur un bien en copropriété, différents documents et informations devront vous être transmis. Le vendeur et son notaire doivent obtenir du syndic et vous communiquer certains renseignements. Il s’agit notamment :

• Des charges, le syndic étant tenu de faire connaître à l’acquéreur les charges susceptibles de lui être demandées ;
• Des provisions versées par le vendeur. Le syndic doit préciser le montant de ces sommes versées, à titre d’avance ou de provision, et préciser les décisions prises par l’assemblée générale les concernant ;
• Des sommes restant dues à la copropriété par le vendeur à quelque titre que ce soit.

Certaines autres informations permettent à l’acheteur d’évaluer les sommes qui seront ensuite à sa charge. C’est le cas du dernier budget prévisionnel, par exemple.

Demandez enfin les comptes-rendus des dernières assemblées générales (ordinaires ou extraordinaires) pour savoir si des travaux importants sont envisagés. Un ravalement, une chaudière à changer, un ascenseur à installer sont des opérations très coûteuses.

Sept jours pour changer d’avis

À l’instar de ce qui existe pour les logements neufs, vous disposez d’un délai de 7 jours pour réfléchir et vous rétracter, sans frais ni justificatif. Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l’acte. Si l’avant-contrat a été réalisé sous seing privé, vous devrez exprimer votre droit de rétractation au moyen d’une lettre recommandée avec avis de réception pour qu’il soit recevable.

La loi Carrez, toujours elle

Dès lors qu’il s’agit d’une copropriété, la loi Carrez vous permet de connaître, et ce dès l’avant-contrat, la superficie exacte du logement que vous allez acquérir. Elle s’applique aussi bien aux appartements qu’aux maisons individuelles en lotissement. Le calcul de la surface prend en compte les planchers des locaux clos et couverts de 1,80 m de hauteur après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, gaines, embrasures de portes et fenêtres, marches et cages d’escalier... Les balcons et les terrasses n’entrent pas en ligne de compte. Les caves, garages et emplacements de stationnement sont exclus de cette obligation. Le vendeur est tenu de vous fournir cette information, le plus souvent sous forme d’une attestation réalisée par un géomètre, un métreur ou un architecte.

Déchiffrer les petites annonces

Pour que la recherche d’un bien ne tourne pas au parcours du combattant, essayez d’obtenir le maximum de détails dès le départ. Inutile de se déplacer pour constater que le logement n’a rien à voir avec ses exigences. Apprenez aussi à déjouer les pièges :

• À proximité est une notion très floue et toute relative tout comme “proche commerces” ;
• Double-vitrage ne renseigne pas sur leur qualité, mais signifie, par contre, que la rue a toutes les chances d’être bruyante ;
• De caractère est synonyme d’ancien mais pas de beau, ni de rationnel ;
• À rénover ou à rafraîchir cache d’importants travaux ;
• Appartement de charme peut rimer avec biscornu ou originalité tels qu’aucun meuble ne peut y être installé ;
• Par propriétaire ne veut pas dire de particulier à particulier, le vendeur peut être un institutionnel, une banque...

Période transitoire, qui paie les travaux ?

Les travaux votés avant la signature de l’avant-contrat restent généralement à la charge du vendeur, même s’ils ne sont pas terminés, ni même commencés. Ceux votés après la vente définitive sont bien sûr à la charge de l’acquéreur. Pour la période transitoire, il n’y a pas de règle. D’où l’importance de vérifier, dès le départ, si des travaux sont envisagés et ce que précise le contrat, avant de signer.