Il n’existe pas une mais généralement plusieurs options pour monter un plan de financement réaliste. Et ce, que vous souhaitiez acquérir votre logement ou y réaliser des travaux de rénovation importants. Avant de vous engager, faites le tour des formules disponibles.

Quand il s’agit de financer l’achat de son habitation, tous les crédits mobilisables méritent d’être passés au crible car, outre le prêt immobilier classique et l’incontournable épargne logement, d’autres options existent, d’autant que chaque année apporte son lot de nouveautés. En piste !

Les prêts immobiliers classiques

Après des années d’argent peu cher, les taux d’intérêt se sont mis, eux aussi, à augmenter. En contrepartie le prix de l’immobilier semble avoir pris un chemin nettement revu à la baisse. Il existe toutes sortes de formules. Le principe des crédits dits “du secteur libre” permet aux établissements prêteurs d’en fixer librement les taux et les bénéficiaires. Le conseil le plus évident est de faire jouer la concurrence, mais commencez toujours par votre banquier : les prêts à taux privilégiés sont souvent réservés aux bons clients. Faites ensuite réaliser des simulations par différents établissements. Comparez-les soigneusement et n’oubliez pas qu’il est très souvent possible de négocier certains postes : frais de dossier, indemnités pour remboursement anticipé...

Le prêt à taux fixe, un grand classique

Il offre, comme son nom l’indique, un taux unique fixé pour toute la durée du prêt qui peut être de 7, 12, 15, 20 ans, voire plus. Une durée trop courte entraînant des mensualités très élevées, il est préférable d’opter pour une durée plus longue, quitte à réaliser des remboursements anticipés si vous avez des revenus exceptionnels.

Un prêt à taux fixe est sans surprise : chacune des échéances est connue à l’avance, la mensualité de remboursement sera du même montant du début à la fin, et vous connaissez dès sa souscription le coût total du crédit. C’est une formule rassurante.

Le prêt à taux révisable, plus risqué

Il varie en fonction de l’évolution du marché financier. Le taux proposé au départ est moins élevé que pour un crédit à taux fixe. Il est valable pour une certaine durée, en général un an. Puis il évolue suivant un indice de référence prévu au contrat. Ce type de prêt est risqué car soumis aux aléas du marché financier sur de longues années. Le taux de départ peut diminuer et réduire vos échéances, mais il peut aussi augmenter et accroître le montant des mensualités ou la durée de remboursement.

C’est pourquoi, si vous vous tournez vers un prêt à taux variable, mieux vaut le choisir “capté”, c’est-à-dire comportant des butoirs qui limitent les possibilités de hausse. Par exemple, si l’indice de référence remonte, un emprunteur ayant souscrit un prêt initial de 4 % et un “cap” de + 2 points verra, dans le pire des cas, son taux porté à 6 %. Bien sûr, si l’indice vient à baisser, il profitera de cette baisse. Le prêt capté permet ainsi de bénéficier au départ d’un taux plus bas qu’avec un taux fixe, sans courir de risques excessifs. Une sécurité qui se paie par un taux légèrement plus élevé que pour un taux variable non capté.

Pour comparer taux fixe et taux variable capté, demandez une simulation à la banque en vous plaçant dans la situation la plus défavorable. Faites appliquer ainsi le taux maximal dès la première révision. Vous pourrez alors mesurer précisément le risque encouru avec un taux variable capté.

L’épargne logement

Les prêts attachés à un Plan d’Épargne Logement (PEL) ou à un Compte d’Épargne Logement (CEL) sont susceptibles de financer, outre l’achat d’une maison, tous les travaux de réparation ou d’amélioration dans une résidence principale ou secondaire. Ils peuvent être ouverts simultanément. Les deux produits fonctionnent différemment, mais donnent tous les deux le droit à souscrire un emprunt.

Le plan d’épargne logement

Le Plan d’Épargne Logement (PEL) est une épargne qui produit un intérêt et permet d’obtenir un prêt immobilier à un taux privilégié. Le PEL doit faire l’objet d’un contrat écrit passé entre une personne physique et un établissement de crédit ayant passé une convention avec l’État.

Tout particulier peut ouvrir un Plan d’Épargne Logement, qu’il soit majeur ou mineur, marié ou célibataire. Chaque membre d’une même famille peut avoir un PEL. Toutefois, il ne peut être ouvert qu’un seul PEL par personne. Un PEL peut être ouvert par un titulaire d’un Compte Épargne Logement (CEL), à condition d’effectuer cette démarche dans le même établissement bancaire.

Le versement initial est de 225 € minimum, et les versements périodiques doivent être d’un montant annuel d’au moins 540 €, sous la forme de versements mensuels (45 € minimum), trimestriels (135 € minimum) ou semestriels (270 € minimum).

Le plafond des dépôts est de 61 200 €.

La durée minimale de l’épargne est de 4 ans.

La durée maximale d’un PEL est de 10 ans (plus aucun versement n’est alors permis).

Les principes de rémunération

La rémunération du PEL est constituée d’intérêts bancaires et d’une prime d’État, plafonnée à 1 525 €. Pour les PEL ouverts à compter du 12 décembre 2002, le versement de la prime est lié à la réalisation du prêt.

Pour les plans souscrits, les sommes déposées rapportent des intérêts au taux de 3,50 % (prime incluse) ou au taux de 2,50 % (hors prime d’État), depuis le 1er août 2008 (taux inchangé par rapport à celui de février 2008).

Ce taux d’intérêt est calculé par la banque de France les 15 janvier et 15 juillet de chaque année.

Les intérêts sont exonérés de l’impôt sur le revenu. Ils sont capitalisables, c’est-à-dire qu’au 31 décembre de chaque année, ils viennent s’ajouter au capital épargné et deviennent producteurs d’intérêts supplémentaires. Au terme du contrat, les intérêts et la prime de l’État sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 11 % depuis le 1er janvier 2005.

PEL de plus de 10 ans. Depuis le 1er janvier 2006, le précompte des prélèvements sociaux sur les produits (intérêts et primes d’épargne) des PEL de plus de 10 ans n’est plus effectué lors de la clôture de ces plans mais suivant des modalités qui diffèrent selon que les PEL ont été ouverts avant ou à compter du 1er avril 1992.

PEL de plus de 12 ans. Les intérêts des plans d’épargne logement de plus de 12 ans, ou dont le terme est échu pour les plans ouverts avant le 1er avril 1992, sont désormais soumis à l’impôt sur le revenu. Cette mesure s’applique aux intérêts acquis à compter du 1er janvier 2006.

Si les sommes déposées sur le PEL sont retirées moins de 3 ans après la date du premier versement, le droit au prêt et à la prime est perdu. Si le retrait se fait entre la 3ème et la 4ème année, le bénéfice des dispositions du plan est conservé mais le montant de la prime est réduit de moitié.

Utilisation du prêt

Le prêt permet :

• L’achat et la construction d’un logement (construction ou achat d’une résidence principale neuve ou ancienne, achat d’une résidence secondaire neuve),
• L’achat du terrain à construire, si le prêt finance simultanément les dépenses de construction,
• L’achat de parts de SCPI (Société Civile de Placements Immobiliers),
• L’achat de parts en multipropriété ou d’une résidence de tourisme,
• Le financement de travaux.

Le logement doit servir de résidence principale, soit à l’emprunteur, soit à l’un de ses ascendants ou à l’un de ses descendants. S’il s’agit d’une résidence secondaire, celle-ci doit être utilisée par le bénéficiaire du prêt à titre personnel et familial. Toutefois, elle peut, à titre occasionnel et sur une période limitée, faire l’objet d’une location (location saisonnière).

Un prêt peut être obtenu pour financer des travaux dans une résidence principale ou secondaire. Cependant, des travaux dans une résidence ne peuvent être financés simultanément dans une résidence principale ou secondaire avec l’achat d’une résidence principale ou secondaire.

Le PEL peut financer

• Des travaux entraînant une modification de la surface habitable du logement par surélévation, extension, aménagement ou division du logement,
• Des travaux visant à équiper, moderniser, conserver, assainir le logement ou à améliorer son confort et les conditions de vie et de sécurité des occupants, à l’exclusion des travaux de menu entretien ou des travaux visant à économiser l’énergie.

La demande de prêt est possible dès que le plan a 4 ans d’existence.

• Montant maximum du prêt : 92 000 €.
• Durée du prêt : de 2 à 15 ans.

En cas de cumul de CEL et PEL détenus par un même titulaire, le montant maximum du prêt peut atteindre 92 000 €.

Le taux d’intérêt du prêt est de :

• 4,20 % pour les plans ouverts depuis le 1er août 2003,
• 4,97 % pour les plans ouverts entre le 1er juillet 2000 et le 31 juillet 2003,
• 4,31 % pour les plans ouverts entre le 26 juillet 1999 et le 30 juin 2000,
• 4,60 % pour les plans ouverts entre le 9 juin 1998 et le 25 juillet 1999,
• 4,80 % pour les plans ouverts entre le 23 janvier 1997 et le 9 juin 1998,
• 5,54 % pour les plans ouverts entre le 7 février 1994 et le 22 janvier 1997,
• 6,32 % pour les plans ouverts entre le 16 mai 1986 et le 7 février 1994.

Le compte d’épargne logement

Le Compte Épargne Logement (CEL) est un compte sur livret qui produit un intérêt et qui permet d’obtenir un prêt immobilier à un taux privilégié.

Tout particulier peut ouvrir un Compte d’Épargne Logement, qu’il soit majeur ou mineur, marié ou célibataire. Chaque membre d’une même famille peut en avoir un, mais il ne peut être ouvert qu’un seul compte par personne.

Le versement initial est de 300 € et le montant minimum des versements ultérieurs annuels est de 75 €. Des versements et des retraits peuvent être effectués à tout moment, mais le compte doit toujours disposer d’un solde de 300 €. À défaut, le compte est clôturé.

Le montant maximum de l’épargne est fixé à 15 300 €.

Les principes de rémunération

Les sommes déposées sur le compte rapportent, hors prime d’État, des intérêts au taux de 2,75 % depuis le 1er août 2008 (contre 2,25 % avant cette date). Ce taux d’intérêt est calculé par la Banque de France les 15 janvier et 15 juillet de chaque année. Les intérêts du CEL sont capitalisables, c’est-à-dire qu’au 31 décembre de chaque année ils viennent s’ajouter au capital épargne et deviennent producteurs d’intérêts supplémentaires. Les intérêts sont exonérés de l’impôt sur le revenu, mais sont soumis aux prélèvements sociaux (CSG et CRDS) au taux de 11 % depuis le 1er janvier 2005.

Utilisation du prêt

Le prêt peut être obtenu pour :

• Construire ou acheter une résidence principale neuve ou ancienne,
• Acheter une résidence secondaire neuve, un parking ou une place de stationnement situés à proximité de la résidence principale, propriété de l’acquéreur,
• Acquérir un terrain à construire si le prêt finance simultanément les dépenses de construction.

Le financement avec un prêt épargne logement d’une résidence principale ne peut être utilisé également pour le financement d’une résidence secondaire. Un prêt pour une autre résidence est possible seulement si le premier prêt a été entièrement remboursé.

Le logement doit servir de résidence principale soit à l’emprunteur, soit à l’un de ses ascendants ou à l’un de ses descendants.

Un prêt peut être obtenu pour financer des travaux dans une résidence principale ou secondaire. Cependant, l’achat du logement doit avoir été effectué avant le financement du prêt pour travaux.

Le CEL peut financer des travaux :

• Entraînant une modification de la surface habitable du logement par surélévation, extension, aménagement ou division du logement,
• Visant à équiper, moderniser, conserver, assainir ou améliorer le confort du logement à l’exclusion des travaux de menu entretien,
• Visant à économiser l’énergie.

La demande de prêt est possible si le livret dispose :

• D’au moins 18 mois d’existence,
• D’un minimum de 22,50 € d’intérêts pour certains travaux d’économie d’énergie (liste fixée de manière limitative),
• D’un minimum de 37 € d’intérêts pour des travaux d’amélioration,
• D’un minimum de 75 € d’intérêts pour l’accession à la propriété et la construction.

Le montant du prêt dépend de sa durée et des intérêts acquis pendant la phase épargne. Son montant maximum est de 23 000 €. La durée du prêt est de 2 à 15 ans.

Le taux d’intérêt du prêt est de :

• 3 % pour les prêts souscrits depuis le 1er août 2003,
• 3,5 % pour les prêts souscrits entre le 1er juillet 2000 et le 31 juillet 2003,
• 3 % pour les prêts souscrits entre le 1er août 1999 et le 30 juin 2000,
• 3,5 % pour les prêts souscrits entre le 16 juin 1998 et le 31 juillet 1999,
• 3,75 % pour les prêts souscrits entre le 12 février 1994 et le 15 juin 1998,
• 4,25 % pour les prêts souscrits entre le 16 mai 1986 et le 15 février 1994.

Une prime de l’État est accordée en fin de période d’épargne lors de la réalisation du prêt. Le montant maximum de cette prime est de 1 144 €. Cette prime est exonérée de l’impôt sur le revenu, mais est soumise aux prélèvements sociaux au taux de 11 % à partir du 1er janvier 2005.

En cas de décès du titulaire d’un CEL, les héritiers ou légataires peuvent obtenir le prêt ou la prime d’épargne dans les mêmes conditions que le titulaire du compte.

Le 1% logement

Pour prétendre à ce prêt, vous devez être salarié d’une entreprise privée employant au moins 10 salariés. C’est en effet à partir de cet effectif que votre employeur est dans l’obligation de cotiser au titre de la participation à l’effort de construction : il doit alors consacrer 0,45 % de la masse salariale au logement de ses salariés (et non plus 1 % comme par le passé, même si le nom du prêt n’a pas changé).

La durée de ce prêt est de cinq à vingt ans avec un taux d’intérêt de 1,50 % hors assurances, sans aucun frais de dossier.

Dans le neuf, il peut être utilisé pour l’acquisition ou pour une construction, sans pouvoir dépasser 50 % du coût de l’opération.

Dans l’ancien, le logement doit avoir plus de 20 ans et les travaux envisagés doivent représenter au moins 20 % du prix de revient final.

Comment l’obtenir ? Vous devez déposer votre demande de prêt dans votre entreprise, en général auprès de la personne responsable du personnel. Celle-ci vous remettra une fiche à remplir que vous devrez soit lui rendre, soit envoyer directement à l’organisme collecteur dont elle vous communiquera l’adresse. Si votre demande de prêt est acceptée, l’organisme collecteur vous enverra une offre de crédit soumise à la loi Scrivener. Il faut savoir que le prêt n’est pas systématiquement accordé. Vous pouvez remplir l’ensemble des conditions et néanmoins ne pas l’obtenir. À cela, plusieurs raisons :

• L’employeur peut tout simplement refuser votre demande car il a le libre choix de l’utilisation de ses fonds et donc de la catégorie de salariés qu’il souhaite faire bénéficier de cet avantage. Il peut ainsi donner la priorité aux personnes percevant les plus bas salaires ou au contraire aux cadres.
• De même, il a la possibilité de prendre en considération la situation familiale ou choisir de réserver des logements locatifs plutôt que d’attribuer des prêts.
• Enfin, votre employeur peut ne pas être en mesure de vous donner satisfaction parce qu’il aura déjà épuisé ses fonds alloués au 1 %.

Le montant. En pratique, il est fixé par l’organisme collecteur avec l’accord de l’employeur. Il est plafonné selon les régions de 11 200 € jusqu’à 17 600 € à Paris.

À savoir. Le 1 % n’est pas lié au contrat de travail et, en cas de rupture de ce dernier, nul ne peut vous obliger à un remboursement par anticipation.

Le prêt à taux zéro

Il s’applique aux prêts émis à compter du 1er avril 2007 par les établissements prêteurs ayant passé une convention avec l’État. Ce prêt sans intérêt permet de financer en partie la construction ou l’acquisition d’un logement neuf ou ancien (avec ou sans travaux).

À noter : pour la seule année 2009 et pour l’acquisition ou la construction d’un logement neuf, le montant du prêt à taux zéro est renforcé et peut, dans certains cas, être doublé.

Les bénéficiaires du prêt à taux zéro sont des personnes physiques qui accèdent à la propriété pour la première fois. L’emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 dernières années précédant l’offre de prêt.

Le bénéfice du prêt est déterminé en fonction :

• Du montant total des ressources et du nombre de personnes destinées à occuper à titre principal la résidence,
• De la localisation et du caractère neuf ou ancien du logement.

Les revenus pris en compte sont appréciés à partir du revenu fiscal de référence. Sont ajoutées à ce montant les ressources des personnes non rattachées au foyer fiscal, mais devant occuper le logement à titre de résidence principale.

Depuis le 1er avril 2008, les revenus pris en compte sont ceux de :

• L’avant-dernière année précédant celle de l’offre de prêt pour les offres émises entre le 1er janvier et le 31 mai,
• L’année précédant celle de l’offre de prêt pour les offres émises entre le 1er juin et le 31 décembre.

Le prêt à taux zéro sert à financer l’acquisition d’une résidence principale, autrement dit un logement occupé au moins 8 mois par an, sauf en cas d’obligation de déplacement liée à l’activité professionnelle, de raison de santé ou en cas de force majeure.

Le logement doit répondre à des normes de surface et d’habitabilité précises. Le respect de cette condition est apprécié au jour de l’entrée dans les lieux de l’emprunteur. Lorsque l’acquisition porte sur des immeubles achevés depuis plus de 20 ans, un état des lieux relatif à la conformité du logement aux normes de surface et d’habitabilité doit être établi par un professionnel indépendant de la transaction. Si des travaux de mise aux normes sont nécessaires, le prêt à taux zéro peut les financer à condition qu’il serve à leur réalisation.

Pour obtenir un prêt à taux zéro, l’occupation du logement doit être effective dans un délai de 1 an maximum suivant soit la déclaration d’achèvement des travaux, soit l’acquisition du logement si celle-ci est postérieure. Le prêt à taux zéro se cumule avec le Prêt d’Accession Sociale (PAS), le Prêt Conventionné (PC), le prêt 1 %, le Prêt d’Épargne Logement (PEL), le prêt bancaire.

Le montant du prêt accordé est limité par les deux plafonds suivants :

• Pour les opérations servant à financer l’acquisition d’un logement ancien : 20 % du coût de l’opération (porté à 30 % dans les zones urbaines sensibles ou dans les zones franches urbaines), ou 50 % du ou des autres prêts d’une durée supérieure à 2 ans finançant la même opération.
• Pour les opérations servant à financer l’acquisition ou la construction d’un logement neuf, il s’élève à 30 % du coût de l’opération (porté à 40 % dans les zones urbaines sensibles ou dans les zones franches urbaines) pour les prêts émis du 15 janvier au 31 décembre 2009, ou encore 100 % du ou des autres prêts d’une durée supérieure à 2 ans finançant la même opération.

Le montant de l’opération retenu est lui-même plafonné en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement, de la zone géographique et de l’ancienneté du logement.

Le prêt à taux zéro peut être accordé pour financer les opérations suivantes :

• La construction d’un logement, accompagnée, le cas échéant, de l’acquisition de droits de construire ou de terrains destinés à la construction du logement,
• L’acquisition d’un logement en vue de sa première occupation,
• L’aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l’habitation,
• L’acquisition d’un logement acquis dans le cadre d’un contrat de location-accession lorsque l’emprunteur est le premier occupant à la date de la levée d’option.

Majoration du prêt à taux zéro

Le montant du prêt à taux zéro est majoré d’un montant maximum de 15 000 € pour les prêts émis entre le 1er janvier 2007 et le 31 décembre 2010. Ce montant s’ajoute au montant de base du prêt à taux zéro, et est calculé en fonction du nombre de personnes devant occuper le logement et de son lieu d’implantation. Le prêt majoré sans intérêt permet de financer les opérations d’accession sociale à la propriété portant sur la construction ou l’acquisition de logements neufs. Sont concernés les ménages qui bénéficient d’une aide attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales (commune, département, région, établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre), ou par un groupement de collectivités territoriales du lieu du logement concerné.

La majoration est accordée dès lors que l’aide de la collectivité atteint un seuil supérieur ou égal à 5 000 €, qui est fonction de la situation du ménage et de l’emplacement du logement. Si l’emprunteur bénéficie de plusieurs aides sous forme de subventions ou de bonifications, le dépassement du seuil mentionné est apprécié en prenant en compte le total de ces aides. Il revient à l’emprunteur d’apporter la preuve de l’octroi de l’aide de la collectivité, et le cas échéant du dépassement du seuil, au moyen d’une attestation établie par la collectivité.

Les plafonds de ressources pris en compte pour bénéficier d’une majoration ne sont pas les mêmes que pour l’obtention du prêt à taux zéro de base : ils correspondent aux plafonds du Prêt Locatif à Usage Social (PLUS). Pour les prêts émis à compter du 28 juillet 2008, le montant total des ressources de l’emprunteur et des personnes qui occupent le logement ne doit pas dépasser :

Le prêt à taux zéro et sa majoration bénéficient d’un allongement de la durée de remboursement. Ce prêt est remboursable sur une période qui ne peut excéder 30 ans, en fonction des ressources de l’emprunteur.

Prêt Conventionné et Prêt à l’Accession Sociale

Le Prêt Conventionné (PC) est un prêt à taux plafonné accordé sans condition de ressources. Toutefois, pour les personnes dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds, il existe un autre prêt conventionné à vocation sociale, le Prêt à l’Accession Sociale (PAS). Il permet de bénéficier de frais de dossier et de notaire réduits, ce qui est loin d’être négligeable, mais, pour le reste, ses caractéristiques et ses conditions d’octroi sont les mêmes que pour un Prêt Conventionné. Depuis le 1er décembre 2008, les taux des PAS (6,15 % au maximum pour un prêt dont la durée est inférieure ou égale à 12 ans) et PC (6,75 % au maximum pour un prêt dont la durée est inférieure ou égale à 12 ans) ne sont pas forcément avantageux puisqu’ils dépassent encore les taux des prêts immobiliers classiques.

Leur intérêt est ailleurs.

Pour quel logement ? Vous pouvez bénéficier d’un PC ou d’un PAS à la condition qu’il soit consacré à l’acquisition ou à la rénovation d’une résidence principale, qu’il s’agisse d’un logement neuf (terrain et construction) ou ancien. Ils peuvent être accordés pour financer des travaux d’agrandissement de la surface habitable d’au moins 14 m2. Une fois les travaux réalisés, le logement devra être conforme aux normes d’habitabilité : 9 m2 pour une personne seule, 16 m2 pour deux, augmentés de 9 m2 par personne supplémentaire.

Leur montant peut représenter 100 % du prix du logement ou du prix de revient (achat + travaux) et aucun apport personnel n’est exigé. De plus, ils peuvent ouvrir droit à l’Aide Personnalisée au Logement (APL) et bénéficient de frais d’inscription d’hypothèque réduits. PC et PAS peuvent aussi financer des travaux d’amélioration dans un logement de plus de 10 ans, ou des travaux liés à l’achat d’un logement ancien. Peuvent aussi être financés les travaux d’économie d’énergie dans un logement existant au 1er juillet 1981 (remplacement du chauffage, isolation thermique...) ainsi que les travaux d’adaptation du logement aux besoins des personnes handicapées.

Autre avantage, les bénéficiaires d’un PAS peuvent, en cas de chômage, obtenir un report gratuit de leurs mensualités en fin de prêt. Ce report ne porte toutefois que sur la moitié de la mensualité et est limité à 12 mensualités consécutives (ou deux périodes de 6 mois consécutives). Cette possibilité évite de souscrire une assurance perte d’emploi souvent chère et rarement avantageuse.

Un taux variable selon la durée du prêt. Elle est comprise entre 5 et 25 ans. Elle peut être réduite ou allongée en cours de remboursement, mais ne peut excéder 30 ans. Les prêts étant distribués par les banques ayant signé une convention avec l’État (en pratique presque tous les établissements financiers), c’est auprès d’eux qu’il faut déposer votre demande. Les banques doivent vous proposer au moins un prêt à taux fixe et à échéances constantes, et un prêt à taux révisable. Elles peuvent aussi vous proposer, sans que cela ne vous coûte un centime de plus, un prêt mixte, c’est-à-dire comportant une partie à taux fixe et une partie à taux révisable. À ces taux s’ajoutent généralement des frais de dossier de l’ordre de 1 % du montant emprunté.

Pour bénéficier du PAS, vos revenus de l’année n - 2 (2006 déclarés en 2007 pour une demande en 2008) ne doivent pas dépasser les plafonds de ressources indiqués dans le tableau. L’avis d’imposition doit être fourni à l’appui de la demande de prêt. Comme pour le prêt à taux zéro, la composition de la famille s’apprécie à la date de la demande du prêt, et aucune distinction n’est faite entre couples mariés, pacsés ou vivant en concubinage.

Achat en deux temps

Si vous avez les moyens de payer un loyer mais qu’acheter directement le logement dont vous avez envie représente une charge financière trop importante, deux possibilités s’offrent à vous.

Le foncier différé

Comme cela est pratiqué dans plusieurs autres pays, il est aujourd’hui possible de différer l’acquisition du terrain en consacrant ses premières années de remboursement d’emprunt à l’acquisition de la maison.

Dans ce cas, le terrain est mis à votre disposition par la commune au moyen d’un bail à construction assorti d’une option d’achat. Le bail peut être gratuit ou assorti d’un loyer et vous pouvez acheter le terrain à tout moment. L’acquisition se fait à un prix convenu dès le début du bail à construction.

Le Prêt Social de Location Accession (PSLA)

C’est un prêt conventionné soumis à conditions de ressources qui permet de financer des opérations de location-accession se déroulant en deux temps :

• Une phase locative durant laquelle le logement est loué au futur acquéreur. La redevance se compose, d’une part, d’une indemnité d’occupation et, d’autre part, d’une épargne constituant ainsi un apport personnel,
• Une phase d’accession qui débute à la levée de l’option d’acquisition par le ménage accédant.

Les durées de ces deux phases sont librement fixées entre l’opérateur et le locataire-accédant dans le contrat de locationaccession. Pour en bénéficier, il faut que le logement constitue la résidence principale.

Avec cette formule de PSLA, la TVA est ramenée à 5,5 %, le prix d’achat est diminué de 1,5 % par année de location et le logement bénéficie d’une exonération de taxe foncière pendant 15 ans.

Crédit d’impôt pour les dépenses d’équipement

Pour pouvoir profiter du crédit d’impôt, le logement équipé doit constituer la résidence principale du contribuable à la date de paiement des dépenses, ou doit le devenir dans un délai raisonnable (en pratique, l’administration fiscale tolère un délai de 6 mois entre la date de paiement de la dépense et celle de l’affectation effective à la résidence principale).

Depuis le 1er janvier 2005, il existe deux dispositifs distincts : le premier concerne les dépenses réalisées en faveur du développement durable et les économies d’énergie, et le second concerne les dépenses d’équipements réalisées en faveur de l’aide aux personnes.

La loi de finances pour 2005 a créé un crédit d’impôt dédié au développement durable et aux économies d’énergie afin de contribuer à l’effort national de réduction des gaz à effet de serre et de maîtrise de l’énergie consommée. Que vous soyez propriétaire, locataire, usufruitier ou occupant à titre gratuit, vous pouvez financer une partie importante de la réhabilitation de votre logement lorsque cela permet d’économiser l’énergie. Le crédit d’impôt vous est ouvert, que vous payiez ou non des impôts sur le revenu. Si le crédit d’impôt est supérieur au montant de l’impôt dû, l’excédent vous sera remboursé. Si vous êtes non imposable, c’est la totalité du crédit d’impôt qui vous sera remboursée.

Le crédit d’impôt finance de 15 % à 40 % de vos dépenses d’équipements ou matériaux (fenêtres, équipements de chauffage, matériaux d’isolation des murs, de la toiture ou des planchers...) payées entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2009, s’ils sont performants et de qualité. L’instruction fiscale 5 B -26-05 précise les conditions d’obtention du crédit d’impôt (personnes, logements et équipements concernés) ainsi que son mode de calcul. Pour les équipements utilisant les énergies renouvelables, le crédit d’impôt peut atteindre le taux maximal de 40 %. Les technologies concernées sont, par exemple, le solaire thermique ou la biomasse (pour le chauffage ou la production d’eau chaude), le solaire photovoltaïque ou l’éolien (pour la production d’électricité).

Le crédit d’impôt en faveur de l’aide à la personne concerne notamment :

• Les équipements sanitaires attachés à demeure (éviers et lavabos à hauteur réglable, baignoires à portes, cabines de douches intégrales...),
• Les autres équipements de sécurité et d’accessibilité attachés à perpétuelle demeure (mains courantes, barres de maintien ou d’appui, poignées de rappel de portes, rampes fixes, systèmes de commande, de signalisation ou d’alerte, dispositifs de fermeture, d’ouverture ou systèmes de commande des installations électriques, d’eau, de gaz et de chauffage, mobilier à hauteur réglable).

Les travaux peuvent être réalisés dans un logement neuf ou ancien. Aucune condition relative à la présence d’une personne âgée ou handicapée dans le logement où sont installés les équipements n’est exigée. Seules importent les caractéristiques de l’équipement devant faire l’objet du crédit d’impôt.

La base du crédit d’impôt est constituée par le coût d’acquisition de l’équipement toutes taxes comprises et également des frais liés à la main d’oeuvre. Le taux du crédit d’impôt est fixé à 25 % pour cette catégorie d’équipements.

Transformer son PEL en CEL

Si vous n’avez pas atteint la période minimale d’épargne nécessaire pour obtenir un prêt mais que vos travaux se révèlent plus urgents que prévu, vous pouvez demander la transformation de votre PEL en CEL. De ce fait, vous pourrez obtenir un prêt au bout de 18 mois d’épargne. Cette transformation peut être effectuée à tout moment. Dans ce cas, votre CEL sera réputé ouvert depuis la date d’ouverture du PEL. Bien entendu, vous perdez une partie de la rémunération acquise sur votre PEL puisqu’elle sera recalculée aux taux du CEL en vigueur à la date de transaction. En contrepartie, vous bénéficiez d’un prêt au taux avantageux. Si vous ne trouvez pas mieux sur le marché, cela peut s’avérer une opération financièrement intéressante.

Et les caisses de retraite ?

La caisse de retraite à laquelle vous cotisez ou qui vous verse une pension peut vous accorder un prêt pour travaux. Bien entendu, les caisses ont leur propre politique, mais il y a un certain nombre de points communs. En général elles n’accordent de prêts qu’aux propriétaires pour des travaux dans leur résidence principale. La palette de ces travaux est très vaste et les crédits, dont le coût est intéressant, ne comportent jamais de frais de dossier ou d’indemnités en cas de remboursement anticipé. Renseignez-vous.

Subvention de l’ANAH

En tant que propriétaire de votre résidence principale, vous pouvez bénéficier d’une subvention de l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat (ANAH), si vos ressources ne dépassent pas certains plafonds, en fonction de la taille de la famille et de la zone géographique. L’ANAH encourage ainsi les travaux d’amélioration de la sécurité, de la salubrité et de l’équipement d’un logement : installation ou remplacement d’équipements sanitaires, d’une installation électrique ou de gaz, des systèmes de production d’eau chaude, isolation acoustique, élimination de l’amiante, diagnostics techniques, accessibilité au logement des personnes handicapées... En revanche, les travaux touchant au gros oeuvre sont rarement subventionnés ainsi que les travaux d’embellissement.

Nouveau prêt à taux zéro “Éco-prêt”

Le projet de loi de finances 2009 prévoit d’instaurer un nouveau prêt à 0 % pour les travaux améliorant la performance énergétique des logements anciens.

L’écoprêt à taux zéro serait accordé pour la réalisation d’un ensemble de travaux cohérents comprenant au moins deux des catégories de travaux suivantes :

• Travaux d’isolation thermique performants des toitures ;
• Travaux d’isolation thermique performants des murs donnant sur l’extérieur ;
• Travaux d’isolation thermique performants des parois vitrées donnant sur l’extérieur ;
• Travaux d’installation, de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire performants ;
• Travaux d’installation d’équipements de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable ;
• Travaux d’installation d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable.

L’écoprêt à taux zéro, qui pourrait financer la totalité du montant des travaux, ne pourrait excéder 300 e par m2 de surface habitable dans la limite de 30 000 e par logement. Le plafond applicable dépendrait du bouquet travaux retenu (seule la réalisation du plus ambitieux permettrait de bénéficier du montant de 30 000 e).

Mesures fiscales en vigueur au 31 décembre 2008.