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  • Bon à savoir : Faire bâtir !

AVEC QUEL PARTENAIRE ?

Si vos desiderata d'espace, de volumes et d'aménagements ne souffrent pas l'à-peu-près, faire construire est sûrement la meilleure des solutions. Vous réaliserez votre projet en vous adressant à un constructeur, un architecte ou à une entreprise générale. Par contre, si les formalités vous rebutent et si le suivi des travaux et la recherche d'un terrain à bâtir vous découragent, mieux vaut vous tourner vers un promoteur qui pourra vous proposer une acquisition “sur plan”.

Premières précautions

Construire une maison, d'accord... mais où ? Sur quel terrain, avec quels voisins, sur quel sol, quelles sont les servitudes ? Voici quelques conseils, quelques précautions à prendre pour ne pas se jeter sur le premier terrain venu, sous prétexte qu'il est à bon prix.

TERRAIN, DEUX OPTIONS POSSIBLES

Votre maison se situera soit sur un terrain en lotissement, soit sur un terrain appelé “en diffus”, isolé, et qui n'a jamais vu une habitation. Dans un lotissement, tout paraît plus pratique, puisque l'endroit est préparé, c'est-à-dire constructible et viabilisé. En clair, la voirie (chemin d'accès) et les raccordements aux différents réseaux sont déjà effectués. C'est déjà beaucoup, mais rejoindre un lotissement implique aussi de se mettre au pas :

- du règlement architectural de l'endroit (matériaux, couleurs, volumes, implantation). Un règlement plus ou moins pointu ;

- du cahier des charges des “villageois” du lotissement, qui peut concerner l'entretien des jardins, les horaires de tonte, voire l'étendage du linge... ou encore la présence d'une caravane en hivernage.

Un terrain “en diffus” ou isolé. Là, c'est la liberté ou presque. Les règles se limiteront à celles du permis de construire. En revanche, prenez bien garde aux diverses servitudes et droits de passage. Coller sa maison à un chemin emprunté dix fois par jour par un tracteur, cela peut devenir harassant. Côté démarches administratives, raccordement, métrage... c'est à votre charge. Localement, les syndicats d'électrifi cation pourront peut-être vous aider. L'acquisition proprement dite passe par la signature d'une promesse ou d'un compromis de vente, puis par la rédaction d'un acte notarié, comme pour l'acquisition d'un logement existant. Avec la cohorte de clauses suspensives et de vérifications qu'entraîne ce type d'acquisition.
 

 

ATTENTION À LA NATURE DU TERRAIN

Si la technique moderne permet d'adapter la maison de ses rêves à tous types de terrains, le prix de ces “adaptations” sera très élevé. Non, mieux vaut adapter sa maison au lieu, en tenant compte de l'exposition, de la pente du terrain, et de la nature du sol, bien sûr. Observez les maisons anciennes voisines... elles seront riches d'enseignements. Le sous-sol ? Mieux vaut le connaître avant d'acheter le terrain. Rassurez-vous, on peut construire sur tous types de terrains... ou presque. C'est le “presque” que vous devrez évacuer en vous adressant, par exemple, au Bureau de Recherches Géologiques et Minières (Tél. : 02 38 64 34 34. www.brgm.fr). Cet organisme met à la disposition du public une information concernant tout le territoire national : risque sismique, mouvements de terrains, cavités souterraines, pollutions et érosion côtière. Ce n'est pas obligatoire, mais cela vous permettra de repérer les différentes couches du terrain et de choisir des fondations adaptées. Vous l'avez compris, selon le terrain, le coût des fondations (présence ou non de pieux, etc) va varier, et on évitera les risques d'affaissement à proximité de carrières ou de nappes phréatiques. Tant que vous y êtes, renseignez-vous auprès du ministère de l'Environnement sur les risques industriels et naturels et les arrêtés de catastrophes naturelles (http://macommune.prim.net).
 

AVEC OU SANS SOUS-SOL ?

Quand vous achetez un terrain, la possibilité – ou non – de doter la maison d'un sous-sol doit être signalée. C'est obligatoire si le terrain fait partie d'un lotissement. Dans les autres cas, veillez à ce que la promesse de vente comporte cette information. À défaut, vous pourrez engager une action en nullité dans le délai d'un mois suivant la signature de l'acte authentique.
 

CONFIER SON PROJET À UN CONSTRUCTEUR ?

Vous devez maintenant trouver le bon partenaire pour réaliser votre projet. En général, il s'agit d'un constructeur de maison individuelle ou d'un architecte, ou encore d'une entreprise générale. Qu'importe, dès lors que vous couvrez le déroulement du chantier d'une bonne assurance dommages-ouvrage.

  En France, il est assez courant de confi er son projet à un constructeur de maison individuelle. Il est capable de vous proposer des maisons sur catalogue, une sorte de prêt-à-porter, mais également du sur-mesure. Le principe : une livraison clés en main pour un prix précis. En revanche, il doit obéir à une série de règles qui vont vous protéger. Aussi, le constructeur doit-il vous faire signer un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) (art. L 231-1 et s. du Code de la construction et de l'habitation), qui vous protège en cas de défaillance ou de faillite du constructeur. Cet article de loi interdit au prêteur de débloquer des fonds tant que le constructeur ne lui a pas remis une attestation de garantie de livraison. Le garant, un établissement spécialisé ou un assureur, s'engage, en cas de défaillance du constructeur, à faire achever la maison dans les délais et au prix convenu. Le prix total “convenu” est forfaitaire et définitif : aucun supplément ne peut vous être demandé, même si de mauvaises surprises techniques surgissent en cours de chantier. Un descriptif détaillé des travaux est prévu : matériaux employés, travaux d'adaptation au sol (fondations, drainage, terrassement...), modalités techniques de raccordement aux divers réseaux (tout-à-l'égout, eau, électricité, gaz...), aussi bien que le type de volets ou de gouttières. Il en va de même pour les éléments d'équipements et les revêtements. Le contrat doit stipuler également le délai d'exécution des travaux et déterminer le montant des pénalités de retard. N'oubliez pas de faire le point régulièrement sur l'avancement des travaux. Les paiements s'échelonnent ensuite en fonction de l'avancement des travaux : - 5 % à la signature du contrat ;
- 10 % au permis de construire ;
- 15 % à l'ouverture du chantier ;
- 25 % à l'achèvement des fondations ;
- 40 % à l'achèvement des murs ;
- 60 % à la mise hors d'eau ;
- 75 % à l'achèvement des cloisons ; et à la mise hors d'air ;
- 95 % à l'achèvement de la construction. Les 5 % restants sont versés à la réception des travaux (ou consignés sur un compte bloqué en cas de défauts). Vous êtes alors défi nitivement propriétaire, clefs en main, et devez assurer votre bien... Gare aux maisons témoins. Elles sont “toutes options”... Les maisons témoins des villages d'exposition (comme certaines photos de catalogues) sont toujours mises en valeur et parfaitement agencées, mais coûtent beaucoup plus cher que le prix mis en avant avec, ajouté en petit, “à partir de...” Méfiance donc, tout se paie... Le garage, la cheminée... demandez la liste de ce qui a été ajouté.


CONFIER SON PROJET À UN ARCHITECTE ?

 
Il va être votre avocat, votre coach. Avant tout, sachez que le recours à un architecte n'est obli- gatoire que pour les constructions dont la Surface Hors Œuvre Nette (SHON) dépasse 170 m2. En deçà, des techniciens du bâtiment peuvent exercer le rôle de maître d'œuvre.
Mais on choisit un architecte, même pour des surfaces plus faibles, pour d'autres raisons. Pour un projet très personnalisé par exemple, sur lequel vous avez besoin de son œil de professionnel. Il va donner corps à la maison de vos rêves. Ou encore, vous avez recours à lui parce que vous êtes un disciple inconditionnel de ses réalisations et vous laissez libre cours à son imagination. Enfin, vous le choisissez comme une sorte d'avocat-conseil qui va tout suivre, de l'esquisse à la réception des travaux. Il va gérer le chantier: choix des entreprises, mise en place du planning, suivi des travaux, etc. C'est vous qui signerez les marchés avec les entrepreneurs, vous aussi qui les paierez à chaque appel de fonds, mais l'architecte sera là pour négocier les prix, trouver des formules plus avantageuses, et se montrer vigilant sur la qualité. Ses prestations ne sont pas hors de prix (de l'ordre de 8 à 10 % des travaux), ni réservées à des constructions haut de gamme. Sachez tout de même que son intervention n'est rentable, pour lui, qu'à partir d'un coût de la construction dépassant 120000 €. Si vous n'en connaissez aucun dans la région, renseignez-vous auprès des CAUE (Conseils d'Architecture, d'Urbanisme et d'Environnement) ou auprès de l'ordre régional des architectes.

CONFIER SON PROJET À UN ENTREPRENEUR ?


Une entreprise générale ressemble un peu à un constructeur qui n'aurait pas les plans, puisque c'est vous qui les fournissez. L'entrepreneur se charge du gros œuvre jusqu'à la mise hors d'eau et hors d'air de l'édifice. Il peut sous-traiter certains postes, mais il assure la coordination et demeure responsable de la totalité des travaux. L'entrepreneur vous fera signer un contrat dit de construction sans fourniture de plan, réglementé par la loi du 19 décembre 1990. UN FINAL... CAPITAL Quel que soit le partenaire que vous aurez retenu, une fois votre maison achevée, n'acceptez sur- tout pas une réception des travaux bâclée sous prétexte que vous êtes globalement satisfait du travail des entreprises ou de celui du construc- teur. Soyez très "regardant". C'est en effet une démarche capitale qui vous permet d'obtenir la réparation des éventuelles erreurs ou malfaçons, et c'est aussi le point de départ des différentes garanties qui vont vous couvrir dans les années à venir. Ici, c'est donc le promoteur-constructeur qui se charge de tout. Il a acheté le terrain et met en vente les logements avant le début de la construc- tion. Qu'il s'agisse d'appartements ou de maisons individuelles, le principe est le même: la vente se fait en plusieurs étapes. Avec ce sytème, vous devenez propriétaire au fur et à mesure que les travaux avancent, ce qui signifie que vous devez penser à souscrire une assurance multirisque habitation, généralement dès la pose de la toiture. Renseignez-vous auprès du vendeur sur ce point, car d'autres cas de figures existent.

 

Un cas d'école : l'achat sur plan

Reprenons l'exemple de l'acquisition d'une maison sur plan ou sur catalogue. Bien sûr, se porter acquéreur d'un logement qui n'existe pas peut paraître troublant. Pourtant, ce n'est pas plus risqué qu'un achat classique. Si le quartier vous plaît, l'architecture vous séduit, et si les aménagements correspondent à vos besoins, c'est parti pour la VEFA (Vente en État Futur d'Achèvement). Outre le plaisir d'entrer dans un logement "flambant neuf", la VEFA vous permet souvent de choisir des matériaux de finition et certains équipements. On peut même obtenir une modification des plans initiaux.


PREMIÈRE ÉTAPE, RÉSERVER

Par cet acte, le vendeur s'engage à vous réserver un logement prédéfini : surface habitable, nombre de pièces, situation dans l'immeuble ou dans le lotissement... Les textes imposent qu'une notice descriptive, annexée au contrat, précise de façon sommaire la qualité de la construction, ainsi que les matériaux utilisés, et fasse ressortir, le cas échéant, les équipements collectifs prévus dans l'immeuble. Bien que cela ne soit pas obligatoire, mieux vaut se faire remettre les plans cotés du logement réservé. Le contrat de réservation précise aussi le prix de vente prévisionnel et la date de signature du contrat définitif. À cette étape de l'achat, vous versez un dépôt de garantie, dans une banque ou chez un notaire, qui ne doit pas excéder 5 % du prix de vente prévisionnel si le contrat définitif est signé dans le délai d'un an, 2 % au-delà. En cas d'emprunt, le contrat de réservation doit spécifier que son obtention est une condition suspensive, afin de pouvoir récupérer le dépôt de garantie en cas de refus du prêt. Dans tous les cas, vous bénéficiez d'un délai de réflexion de sept jours pour changer d'avis et abandonner votre projet.
 

SECONDE ÉTAPE, SIGNER UN CONTRAT DE VENTE

Signé devant notaire, il ressemble à un contrat de vente classique et comporte une description détaillée du logement (plan, nombre et surface des pièces, équipements...) et de l'immeuble, ainsi que le règlement de copropriété ou le cahier des charges pour un lotissement. Sur l'échelonnement des paiements, les choses diffèrent, puisqu'il s'agit ici d'une vente en l'état futur d'achèvement. Généralement, vous payez : - 35 % du prix à l'achèvement des fondations,
- 70 % à la mise hors d'eau,
- 95 % à l'achèvement de l'immeuble. Le solde étant payable à la livraison. Ces pourcentages varient légèrement selon qu'il s'agit d'un appartement ou d'une maison individuelle, et en fonction des garanties offertes par le promoteur.
 

DERNIÈRE ÉTAPE, RÉCEPTIONNER

Muni du descriptif détaillé de votre logement, vous allez maintenant vérifier point par point si le logement correspond à ce qui était prévu. N'hésitez pas à le faire avec une relation, un ami, un parent qui "a l'œil". Relevez les défauts éventuels et indiquez-les dans le procès-verbal de livraison. Cela concerne aussi bien les petits "ratés" des travaux de finition que les défauts de conformité, les vices de construction, ou les grosses malfaçons. Tant que vous n'avez pas réglé le solde du paiement, la discussion est plus facile avec le constructeur. Prenez tout votre temps, c'est un moment important qui conditionne l'avenir. Si le logement n'est pas en conformité avec les prévisions du contrat, vous avez la possibilité de bloquer le solde du paiement ou de faire jouer les différentes garanties. Si tout est en ordre, vous pouvez prendre livraison de votre logement après avoir payé le prix restant.
 

DES GARANTIES SÉRIEUSES

La grande crainte, avec ce cas d'école, est de voir le promoteur dépenser l'argent des acquéreurs sans finir le chantier. Mais comme, désormais, il doit être garanti par un établissement financier, vous aurez toujours un interlocuteur (banque, société d'assurances...) pour se substituer au promoteur et prendre le relais au mieux pour finir les travaux, ou pire, pour rembourser les sommes engagées... D'autre part, si le logement n'est pas conforme à vos attentes, qu'il s'agisse de vices apparents comme les malfaçons, de défauts de conformité comme l'emplacement ou l'orientation du logement, ou encore de vices de construction, le vendeur en est responsable et est donc tenu à une garantie biennale et décennale. Des assurances qui ne vous dispensent pas d'en vérifier l'existence et d'exiger de connaître leurs références, ce dès le départ. Même sur plan, un tel achat vous implique et demande quelques vérifications...

 Bon à savoir !

DES SIGLES À CONNAÎTRE

Le PLU (Plan Local d'Urbanisme), qui remplace le POS (Plan d'Occupation des Sols) au fur et à mesure de sa révision, est un document d'urbanisme fixant le zonage (zones naturelles, agricoles, zones d'habitation ou industrielles) et les règles d'utilisation du sol dans chaque commune. Il précise le type de construction qui peut y être édifié: limite de hauteur des bâtiments, utilisation imposée de certains matériaux ou de certaines couleurs. Vous pouvez consulter le PLU ou en demander une copie auprès du service de l'urbanisme de la mairie, à la préfecture ou à la DDE. Certaines communes sont dépourvues de PLU ou de POS. Dans ce cas, ce sont les dispositions du RNU (Règlement National d'Urbanisme) qui s'appliquent.

Le COS (Coefficient d'Occupation des Sols) détermine la surface maximale de plancher constructible sur un terrain d'une superficie donnée. Ainsi, sur un terrain de 1000 m2, si le COS est de 0,2... la surface de plancher (tous niveaux cumulés) maximale que vous pourrez construire sera de 1000 x 0,2... soit 200 m2.

La TRE & la TLE. Profitez de vos démarches administratives pour vous renseigner sur le montant de la TLE (Taxe Locale d'Équipement) et sur celui de la TRE (Taxe de Raccordement à l'Égout).

CAUE. Interrogez aussi le Conseil en Architecture, Urbanisme et Environnement (CAUE), qui existe dans chaque département et se charge de conseiller les particuliers dans l'élaboration de projets de construction, que ce soit sur le plan technique ou du point de vue administratif.
 

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