Bon à savoir : Acquérir de l'ancien

Vous devez accepter de suivre toutes les pistes, pour apprendre à flairer les bonnes.
Par exemple, la piste Internet: elle est incontournable, mais très variée. Des pages perso aux sites spécialisés, vous voilà en visite sans bouger. Attention aux belles photos souvent éloignées de la réalité... Cette piste ne devra pas vous empêcher de consulter les agences immobilières. Faites le tour de celles installées dans le quartier (ou le secteur) où vous souhaitez acheter, car elles sont le plus souvent sectorisées. Pour une évaluation du marché assez objective, adressez-vous aux notaires: ils sont nombreux à pratiquer la vente immobilière, voire à organiser des ventes aux enchères. Autre atout dans leurs manches: ils savent avant tout le monde que des opportunités vont se présenter à l'issue de successions. Voilà pour les grandes pistes. Après, vous pouvez sortir des sentiers battus en traquant les viagers, par exemple. Pourquoi pas, si vous êtes joueur. Certaines agences se sont même spécialisées dans ce créneau. Le principe, simple, est toujours le même: l'achat consiste à verser un capital au comptant, puis une rente généralement mensuelle au vendeur jusqu'à son décès. Le viager est une formule qui peut permettre de se passer d'un crédit bancaire et évite d'avoir à s'endetter. En revanche, l'aléa fait partie du contrat: on ne sait pas combien on va payer, ni quand on pourra prendre possession du logement, d'autant que beaucoup de ventes viagères se traitent sur "deux têtes", la rente étant automatiquement versée au conjoint survivant à la mort du premier époux. Comme l'espérance de vie des Français s'allonge... les notaires sont là pour vous aider, mais la négociation se fait de gré à gré, avec une grande liberté laissée aux deux parties. Autre méthode, chasser le bien à rénover, moins cher. Faites deviser une rénovation... Comparez. Cette solution convient parfaitement à ceux qui sont de la partie et qui maîtriseront ainsi le surcoût de la réfection. Généralement, les économies sont substantielles et en plus, vous bénéficiez d'un logement sur mesure. Encore plus intéressant: l'achat d'un local industriel ou commercial, en l'état ou rénové. C'est toujours financièrement intéressant, surtout s'il dispose d'un sous-sol qui sont des mètres carrés peu chers. Dans la même optique, une ancienne boutique peut devenir un appartement original qui coûtera, même après transformations, de 20 à 30 % moins cher qu'un appartement de surface équivalente à l'étage. Investir dans des quartiers en devenir permet d'acheter moins cher. À partir du moment où le lieu est central et bien desservi, il ne peut que prendre de la valeur.

Les enchères des tribunaux, organisées par les tribunaux de grande instance, par les notaires et par l'administration des domaines, proviennent essentiellement de liquidations judiciaires et de saisies. Vous y trouverez aussi bien des perles rares que des masures sans intérêt.

Un bon diagnostic

Il ne suffit pas d'être séduit par une demeure pour se précipiter chez le notaire. Le "coup de cœur" n'est pas toujours synonyme de cohabitation harmonieuse au long cours. Avant d'acheter, un tour du propriétaire s'impose.

La loi a prévu toute une batterie de diagnostics obligatoires que le vendeur fera réaliser. C'est un peu comme le contrôle technique automobile, avec obligation de contre-visite ou non. En clair, certains diagnostics peuvent révéler des problèmes, sans obliger le vendeur à les résoudre. Ces diagnostics ont des durées de validité variables et ne seront pas obligatoires avec certains bâtiments, selon leur âge. Ils sont regroupés dans un Dossier de Diagnostics Techniques. Ils concernent la présence de plomb, d'amiante, de termites, l'état de l'installation de gaz, d'électricité, le Diagnostic de Performance Énergétique, l'état des risques naturels et sismiques, ou encore le document relatif à l'installation d'assainissement non collectif. Vous pouvez retrouver l'ensemble des informations relatives aux diagnostics sur le site de l'Agence Nationale pour l'Information sur le Logement (ANIL), www.anil.org, ou contacter votre antenne départementale au 0 805 160 075.

À première vue, la toiture a l'air en bon état: pas de trou béant ni d'affaissement suspect. Mais quel âge ont les tuiles ? Sont-elles poreuses ? Ce qui signifierait leur remplacement, ou bien la dépose de la couverture pour installer un écran de sous-toiture avant de les remettre en place. À l'aide de jumelles, vous pouvez déjà déceler les tuiles cassées ou fêlées, contrôler l'état des crochets d'ardoises, etc. Vous l'avez compris, l'ennemi, c'est l'eau. Ainsi, vous devrez vérifier tous les raccords maçonnerie/couverture qui se portent garants de l'étanchéité de l'ensemble : autour des souches de cheminée par exemple, des lucarnes ou des châssis, sans oublier la panne faîtière qui fait partie des pièces maîtresses de la charpente. Une ondulation de la toiture n'est pas rédhibitoire, mais c'est un indice. Vous devrez vérifier l'état de la charpente côté grenier.

Ne négligez pas les gouttières. Obstruées, déformées, voire écrasées par endroit, elles ne drainent plus efficacement les eaux de pluie, peut-être depuis plusieurs années, avec pour corollaire une humidification excessive de la façade, une pénétration d'eau dans les murs, soit directement, soit par capillarité depuis la base.

À cet égard, une humidité décelable sur plus d'un mètre de hauteur est mauvais signe, car elle peut être révélatrice d'autres désordres: remontées capillaires dues à une nappe phréatique trop proche, à un drainage insuffisant..

Les murs peuvent avoir souffert. Il faut savoir que, dans les constructions très anciennes, les murs étaient bâtis avec du "fruit": l'épaisseur très importante à la base diminuant au cours de l'élévation, tout simplement pour assurer un meilleur équilibre. Si cette inclinaison ne porte que sur la face extérieure, la structure est saine. Par contre, si le haut des murs fait des vagues est déformé, avec souvent des fissures verticales a ou obliques, il a été mal fait et devra être revu.

Un coup d'œil sur l'enduit s'impose. Le faïençage (nombreuses fissures filiformes) ou des petites fissures (notamment au niveau des appuis de fenêtres) sont anodins, mais des fissures verticales élargies à leur base peuvent traduire un mouvement de terrain.

Pensez aux menuiseries. L'état des portes et des fenêtres doit faire l'objet d'un examen minutieux, parce que leur remplacement intégral coûte très cher. En ouvrant le vantail, regardez s'il est voilé, la crémone est alors difficile à actionner. S'il ne trouve plus sa place lors de la fermeture, c'est qu'il est affaissé et bon à changer. Autre astuce, fermez tous les volets et observez la façade: si vous voyez des traces de volets, c'est que certains sont restés ouverts très longtemps et que les pluies ont peut-être attaqué directement les menuiseries. Vérifiez aussi le dormant (cadre en bois scellé dans la maçonnerie), qui peut être attaqué par des champignons. Sans oublier les pattes métalliques rouillées et le mortier de blè scellement dégradé.

En ce qui concerne l'isolation et le chauffage, le Diagnostic de Performance Énergétique indiquera un ordre de grandeur du coût des travaux, ou des équipements, les économies de consommation réalisables en kilowattheures, l'évaluation des économies financières potentielles, le niveau, du temps de retour sur investissement, le crédit d'impôt dont le futur occupant peut bénéficier, des conseils de gestion et de bon usage de l'énergie.

Pour l'humidité. À l'intérieur de l'habitation, elle peut poser de gros problèmes. Quelques vérifications s'imposent. Regardez les angles (bas et hauts) pour détecter des moisissures ou un décollement des anciens papiers peints. Ce n'est pas forcément grave, et une installation pas rationnelle de ventilation devrait en venir à bout.

Traquez les cache-misères. En ce qui concerne qui les revêtements de sol, s'il s'agit de moquette, un pose geste relativement simple consiste à la soulever (même si elle est collée) pour vous assurer du aide dessous: dalle de béton irréprochable ou plan-cher... pourri. C'est un grand classique du cache-misère, au même titre que les lambris posés sur les murs ou au plafond. Les vendeurs doivent vous permettre ce type de vérification.

L'heure du contrat

Une fois que vous avez passé, avec succès, toutes les étapes d'inspection, il ne reste plus qu'à concrétiser l'achat. Celui-ci se déroule toujours en deux étapes.

Qu'il s'agisse d'une promesse unilatérale de vente ou d'un compromis de vente, l'avant-contrat est le premier pas vers l'acquisition. C'est un engagement réel qu'il faut lire en détail avant d'y apposer sa signature. Il doit mentionner l'identité des parties, l'identifi cation du bien, son prix, l'indemnité d'immobilisation (généralement 10 % du prix total), la durée de la proposition, les servitudes administratives ou liées au logement et les modalités de paiement (au comptant, ou avec l'aide d'un ou de plusieurs prêts). Ce dernier point est très important, car la loi établit une interinterdépendance entre le contrat devant conduire à l'acquisition et le crédit qui doit la financer. Autrement dit, la conclusion de la vente est suspendue à l'obtention de l'emprunt par l'acquéreur. Si un crédit est refusé, le vendeur doit restituer à l'acheteur l'indemnité d'immobilisation déjà versée. S'il s'agit d'une promesse unilatérale de vente, c'est bien sûr le vendeur qui est le plus engagé. Le compromis de vente comporte, lui, des obligations réciproques pour les deux parties. L'un comme l'autre peuvent être rédigés sous seing privé ou faire l'objet d'un acte signé chez le notaire.

Un acte authentique établi par un notaire doit concrétiser l'achat. Le choix du notaire est libre et chaque partie peut avoir le sien. C'est le notaire qui se charge de toutes les formalités administratives auprès de la mairie (qui peut exercer un droit de préemption), auprès de la conservation des hypothèques, du syndic… C'est lui aussi qui s'assure de la présence de tous les actes exigés par la loi, comme l'attestation de surface, les diagnostics techniques. En fait, son rôle est assez vaste, ses conseils très utiles, et sachez que les fameux "frais de notaire", qui représentent environ 8 % du prix du logement, sont très loin de ce que le notaire touche en réalité. Sous cette expression, par ailleurs impropre, on retrouve les émoluments du notaire, bien sûr, mais aussi et surtout (pour le montant) les droits d'enregistrement qui vont aux caisses des départements et des communes, le salaire du conservateur des hypothèques (qui n'est autre qu'un impôt), les timbres fiscaux, le paiement du syndic et tous les frais annexes (recommandés, recherches…).

Si la transaction porte sur un bien en copropriété, différents documents et informations devront vous être transmis.

Le vendeur et son notaire doivent obtenir du syndic et vous communiquer certains renseignements. Il s'agit notamment :

• des charges, le syndic étant tenu de faire connaître à l'acquéreur les charges susceptibles de lui être demandées ;
• des provisions versées par le vendeur. Le syndic doit préciser le montant de ces sommes versées à titre d'avance ou de provision, et préciser les décisions prises par l'assemblée générale les concernant;
• des sommes restant dues à la copropriété par le vendeur, à quelque titre que ce soit.

Certaines autres informations permettent à l'acheteur d'évaluer les sommes qui seront ensuite à sa charge. Il en est ainsi du montant des charges afférentes au lot pour le dernier exercice et du dernier budget prévisionnel.

Demandez enfin les comptes-rendus des dernières assemblées générales (ordinaires ou extraordinaires), pour savoir si des travaux importants sont envisagés. Un ravalement, une chaudière à changer, un ascenseur à installer sont des opérations très coûteuses.

À l'instar de ce qui existe pour les logements neufs, vous disposez d'un délai de sept jours pour réfléchir et vous rétracter sans frais ni justificatif. Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l'acte. Si l'avant-contrat a été réalisé sous seing privé, vous devrez exprimer votre droit de rétractation au moyen d'une lettre recommandée avec avis de réception pour qu'il soit recevable.

Dès lors qu'il s'agit d'une copropriété, la loi Carrez vous permet de connaître, et ce dès l'avant-contrat, la superficie exacte du logement que vous allez acquérir. Elle s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons individuelles en lotissement. Le calcul de la surface prend en compte les planchers des locaux clos et couverts de 1,80 m de hauteur, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, gaines, embrasures de portes et fenêtres, marches et cages d'escalier... Les balcons et les terrasses n'entrent pas en ligne de compte.

Les caves, garages et emplacements de stationnement sont exclus de cette obligation.

Le vendeur est tenu de vous fournir cette information, le plus souvent sous forme d'une attestation réalisée par un géomètre, un métreur ou un architecte.