Bon à savoir : Rénover son logement

D'emblée, vous éviterez de demander à ceux qui rénovent d'établir ces diagnostics. On ne peut être à la fois juge et partie! Adressez-vous à un professionnel indépendant. Par exemple, l'ADIA (Association Diagnostic Immobilier par Architecte), qui regroupe des architectes agréés spécialisés dans ce travail. Mais les ingénieurs conseil ou les bureaux d'études techniques ont également les compétences pour le faire. Les honoraires de ces spécialistes en isolation, ventilation, etc., étant libres, renseignez-vous au préalable sur le coût de la prestation. L'OPQIBI (Organisme Professionnel de Qualification de l'Ingénierie, Infrastructure Bâtiment Industrie) établit les qualifications des professionnels, secteur par secteur, et pourra vous renseigner sur les émoluments des professionnels.

Les PACTArim (associations pour la Protection, l'Amélioration, la Conservation et la Transformation des locaux d'habitation), grands spécialistes de la restauration immobilière, peuvent dépêcher un technicien pour établir un diagnostic technique du logement, décrire et estimer les travaux envisageables (compter 150 € pour la visite, et 300 € pour le devis). En outre, l'association pourra vous indiquer les aides et subventions auxquelles vous pouvez prétendre, et même vous assister dans le montage du dossier de demande.

Ce professionnel est compétent pour vous aider à réaliser un état des lieux de votre bien. Ses conseils et ses compétences évitent souvent bien des déconvenues. Il est précieux lorsque de nombreux corps de métier sont amenés à intervenir, car il coordonne les prestations. Il en est de même dès lors que les travaux envisagés affectent le gros œuvre et ont des incidences sur la structure même du bâtiment (surélévation, redistribution de l'espace). Enfin, un architecte apporte des conseils d'ordre esthétique pour qu'un agrandissement, par exemple, soit harmonieux. Il peut ou concevoir uniquement le projet, ou assurer en plus le suivi des travaux. Avec un architecte, vous établirez un contrat. Un contrat à votre gré, même si le Conseil National de l'Ordre des Architectes (tél. 01 56 58 67 00) propose des contrats types, auxquels vous pouvez vous référer (www.architectes.org). Le contrat doit préciser l'étendue de sa mission et le montant de sa rémunération. Les honoraires n'étant pas tarifés, renseignez-vous à l'avance. Grosso modo, un architecte demande le plus souvent une somme forfaitaire pour une simple consultation. Une étude plus poussée du projet sera facturée autour de 5 % du montant des travaux.

Confier les travaux

Architecte ou entreprise générale du bâtiment? Question de coût et de projet.
 

Si le chantier ne nécessite pas l'intervention d'un architecte, une entreprise peut réunir en interne tous les corps de métier ou faire appel (avec votre accord) à des sous-traitants. Dans ce cas, l'entreprise générale reste responsable de la totalité du chantier. Plutôt qu'un simple devis, il est préférable d'établir avec elle un contrat, qui reprendra notamment le contenu détaillé des travaux, les délais de réalisation, l'échelonnement des paiements, les dates de début et de fin des travaux, ainsi que d'éventuelles pénalités de retard. Privilégiez les entreprises estampillées Qualibat.

Gérer seul les travaux

Vous voilà maître d'œuvre. Pas de problème pour des petits travaux. Pour un grand projet, vous allez devoir être disponible et bien réviser ce guide, car vous devrez coordonner les travaux.

Les difficultés commencent... Vous devez choisir les artisans. Le bouche à oreille compte beaucoup, mais il ne suffit pas. Untel est fort dans ce domaine, mais il est cher et jamais à l'heure. Toutes ces informations, tenez en compte, mais avec prudence. Des critères plus objectifs vous aideront à choisir: le prix proposé par les devis, mais également les qualifications des artisans. Celles attribuées par Qualibat représentent un gage de qualité minimum. La qualification AB5 concerne plutôt les artisans affiliés à la CAPEB. Côté délai, c'est la bagarre. Réglez la question en prévoyant des pénalités de retard et en jouant sur les modalités de paiement. Bien sûr, il est de coutume de verser un tiers comme acompte au démarrage des travaux, éventuellement une partie en cours, mais laisser une bonne partie du règlement à la livraison peut vous faire espérer une certaine ponctualité.

Certains de vos travaux nécessitent des autorisations, sous peine de vous voir contraint de devoir tout remettre en l'état d'origine. Pour tout projet d'agrandissement ou de modification de l'aspect extérieur de la maison, il faut prendre connaissance du PLU (Plan Local d'Urbanisme), qui remplace les POS (Plans d'Occupation des Sols) au fur et à mesure que ceux-ci sont révisés. C'est un document d'urbanisme, fixant le zonage (zones naturelles, agricoles, zones d'habitation ou industrielles) et les règles d'utilisation du sol dans chaque commune. Il précise le type de construction qui peut y être édifié: limite de hauteur des bâtiments, utilisation imposée de certains matériaux ou de certaines couleurs. Vous pouvez consulter le PLU ou en demander une copie auprès du service de l'urbanisme de la mairie, à la préfecture, ou à la DDE. Certaines communes sont dépourvues de PLU ou de POS. Dans ce cas, ce sont les dispositions du Règlement National d'Urbanisme (RNU) qui s'appliquent.

Le Coefficient d'Occupation des Sols détermine le nombre de mètres carrés maximum de plancher que vous pouvez construire. À titre d'exemple, un COS de 0,4 pour un terrain de 700m2 = 280m2 de surface habitable.

En lotissement, il faut vous référer à son règlement (s'il a moins de dix ans, après c'est le PLU ou le POS qui prend le relais) et à son cahier des charges. Dans tous les cas de figure, n'oubliez pas les droits des voisins.

Cette démarche est obligatoire pour les projets qui créent plus de 20 m2 de Surface Hors Œuvre Brute (SHOB), c'est-à-dire la totalité des surfaces des planchers, murs extérieurs compris, quelle que soit leur nature ou leur affectation. Pour les constructions plus petites, il est demandé une simple déclaration préalable de travaux, voire aucune déclaration ni demande d'autorisation.

Mais le permis ressurgit pour surélever un bâtiment ou pour changer sa destination, si cela entraîne des travaux sur sa structure porteuse ou sur sa façade. On pense à la création d'une véranda sur la terrasse, à l'ouverture d'une fenêtre, à la transformation d'un grenier, d'une grange ou d'un atelier en pièce habitable, à la modification de la toiture, etc.

Les règles sont plus contraignantes dans les sites mais classés ou sauvegardés.

Changées le 1er octobre 2007, les règles concernant le permis de construire exigent de présenter les nouveaux modèles de demande. Ces formulaires sont disponibles à la mairie, à la Direction Départementale de l'Équipement (DDE), ou téléchargeables sur les sites de l'administration : http://www.service-public.fr, rubrique "formulaires".

Ainsi, si vous faites construire ou prévoyez des travaux nécessitant un permis de construire, et si vos projets concernent une maison individuelle ou ses annexes (construction de garage, de érer véranda, agrandissement...), vous devrez vous procurer et remplir le formulaire Cerfa n° 13406*01. Pour les autres opérations requérant un permis de construire, vous utiliserez le formulaire Cerfa n° 13409*01.

Les références cadastrales de la parcelle doivent tout figurer sur la demande. Le terrain sur lequel sera située la maison peut être constitué d'une seule parcelle cadastrale, ou de plusieurs d'un seul tenant. Les références de chaque parcelle doivent être indiquées sur la demande de permis de construire. Si vous avez acheté le terrain, elles se trouvent sur l'acte de vente, sinon, sur l'acte de donation ou de succession. À défaut, on peut les obtenir à la mairie ou au service départemental du cadastre.

À noter: si vous n'êtes pas encore propriétaire du terrain, la promesse de vente ayant été signée, par exemple, mais pas l'acte définitif, vous pouvez quand même faire une demande de permis de construire, à condition que le propriétaire en titre soit d'accord.

Quand le projet nécessite une démolition, un permis de démolir peut aussi être exigé. En effet, s'il y a déjà une construction sur le terrain où vous voulez édifier votre maison, il faudra d'abord procéder à des démolitions. Vous pouvez être amené à demander un permis de démolir à la mairie, notamment si le terrain se trouve dans un site classé, dans le périmètre de protection d'un monument historique, dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP). Dans ce cas, demandez le permis sans tarder, car l'obtention du permis de construire en dépend. Attention: un permis de démolir peut aussi être imposé par les communes, en particulier celles de plus de 10000 habitants, pour une simple démolition partielle et en dehors d'un secteur protégé.

Certains trouvent curieux de recevoir mille propositions d'entreprises ou d'artisans au lendemain d'un dépôt de permis. C'est normal, car les demandes de permis de construire sont consultables en mairie par des tiers, vos coordonnées peuvent donc être relevées et utilisées par des entrepreneurs, qui ne manqueront pas ensuite de vous proposer leurs services. Pour ne pas être démarché, vous pouvez ne pas apparaître sur les listings qu'ils peuvent se procurer, une case doit être cochée pour gagner sa tranquillité.

Les démarches proprement dites. Vous devez déposer le dossier complet (formulaire de demande et pièces à joindre) en quatre exemplaires au minimum à la mairie de la commune où est situé le terrain. S'il est à cheval sur deux communes, il est impératif de déposer un dossier complet auprès de chacune d'elles.

La liste des pièces à joindre. Un bordereau sur lequel figure la liste de tous les documents demandés doit accompagner la demande de permis de construire. N'oubliez pas de cocher les cases correspondant aux pièces que vous devez fournir, et reportez ensuite sur chacune la référence du bordereau.

La bonne nouvelle: depuis le 1er octobre 2007, on ne peut plus vous réclamer d'autres pièces que celles figurant sur le bordereau. Vous ne risquez donc pas de voir les délais d'instruction de votre permis de construire s'éterniser en raison de pièces manquantes. Si vous avez oublié un document, la mairie a un mois à partir du dépôt pour vous le réclamer, sinon elle se doit d'instruire quand même votre dossier. De votre côté, vous avez trois mois pour compléter votre demande, sinon elle devient caduque.

À réception de votre dossier, la mairie vous enverra un récépissé officiel indiquant le délai de son instruction. Il est de deux mois en règle générale, sauf si votre projet est situé à moins de 500 mètres d'un monument historique ou dans un secteur sauvegardé. Dans ce cas, l'Architecte des Bâtiments de France doit être consulté, ce qui peut prolonger l'instruction d'un mois.

Si vous apportez une modification, même légère, au projet initial, vous avez tout intérêt à demander un permis de construire modificatif (Cerfa n°13411*01), au plus tard avant la déclaration d'achèvement des travaux.

Les échanges avec l'administration peuvent se faire par Internet, si vous le désirez, et vous pouvez accepter de recevoir par courrier électro- nique les notifications concernant votre dossier (récépissé, demande de pièces complémentaires). Ces notifications seront alors réputées avoir été faites à la date où vous aurez consulté le mail.

Mais prudence: si vous n'ouvrez pas un mail de notification, vous serez censé l'avoir reçu huit jours après sa date d'envoi.

Heureusement, la plupart de vos projets de rénovation échappent à toutes ces démarches, ou devront simplement bénéficier d'une déclaration préalable de travaux. C'est ce qui se passe pour un ravalement, l'implantation d'une habitation légère de loisirs ou d'une piscine non couverte, les constructions dont la surface ne dépasse pas 20 m2, et les modifications de l'aspect extérieur de la construction (fermeture d'une loggia, d'un balcon, réfection à l'identique d'une toiture).

Il ne suffit pas d'informer purement et simplement la mairie de ses intentions, il faut vraiment obtenir une autorisation. La déclaration doit être déposée au moins un mois avant le commencement des travaux. Dans les huit jours qui suivent, le maire procède à son affichage, en indiquant la date à partir de laquelle les travaux, en l'absence d'opposition, pourront être exécutés. Le délai d'instruction est d'un mois, mais le délai d'examen peut être porté à deux mois lorsque les travaux sont soumis au contrôle d'une autorité autre que celle du maire, comme pour le permis.